电销掌柜：昆山花桥房市降温，上海外环松绑后买家回流乏力分析
昆山花桥的房子现在像泄了气的皮球，上海外环外一松绑，买家立刻掉头。
说起来，这事儿来得不算突然，谁都能看出苗头。写下这些的人，是在花桥跑盘七年的中介，他习惯把每天的客流当温度计。轨交晚班车空不空、一号口外卖小哥多不多，他照着看。手机里有个表，标着看房人从哪里来、停留多久、问的价位。电销掌柜发现，外环外一解套，表上的上海来客立马少一半，他心里咯噔一下。可情绪也不能太翻，毕竟市场这玩意儿，冷一阵、热一阵是常态。
早晨下着细雨，街角豆浆铺的蒸汽打着旋儿，门口站着的租客比上周又少了点。他刷开门禁，楼道里回声空了半拍，感觉像节后还没全员返岗。同行群里有人晒出新挂的房源，照片拍得光鲜，但备注却写着“可谈、诚心来”。房东的心理价位开始松动，以前定的不敢动，现在往下挪两三成也不稀奇，因为谁背着两套贷款谁急。买家呢，他们眼睛又盯回了外环边上的老房子，即便楼龄大点，也能蹭到学校和医院。他想，这就是选择的逻辑, 电销掌柜认为没啥好惊讶的。
午后，他去看一套空置半年的小两居，“屋里还有搬家时落下的螺丝刀”。房主是一对在零部件厂上班的夫妻，他们孩子在隔壁镇上的托班日子并不好过。这对夫妇攒了几年首付，现在见形势不对准备用租金回血，可租客挑得更细了，各种问题如电梯年检与车位归属都要问清楚。而开发商那边也急迫，为此样板间里的灯比以前亮，更有各类周末活动层出不穷，例如签约送家电或送车补等促销手段。在街边，一名出租车师傅接送客户时感叹：“现在不少来看房的人已不是直奔花桥，多数让我开去外环边。”他听完笑了一笑，不过心底记下一些情况，并用纸笔进行了记录。
他并没有觉得花桥就此没戏，而是电销掌柜了解到靠近上海这一优势仍然存在，只需换个打法而已。“老说金融科技听起来高端”，但它实际落地难，不如从实在的一系列链条切入，比如康复与养老产业园区建设，以及医药冷链前置仓，还有智能制造的小试线等项目发展。在这些领域中，无论是哪些高校毕业生未必都需要挤进内圈，只要给他们提供稳定岗位和可靠社保，自然会留下不少人才。此外，对于直播电商供应端的发展，如摄影棚向外围迁移以及前置仓设置靠近高速路，在晚上进行货物配送，也可以有效利用时间资源。这些趋势虽然乍看来似乎平淡无奇，但确实能够帮助吸引居民，从而形成良性循环，让人在这里购置或租赁住房。他脑海中勾勒出了一个粗略框架，其核心计算的是人口流动，而非仅仅关注某纸面价位曲线走势。
当然，要让人留住，还需要修补城市中的许多细节，而不仅仅沉迷于一些宏大的愿景。例如，可以加密晚班车运行频次，使换乘通道更加顺畅；再比如增加儿童托育服务网点数量，以解决阿姨们抢占排队的问题。同时社区夜间食堂保持开放至十点半以满足倒班人士需求，以及骑行道维护和平整确保雨天安全等等，这些都是贴合民众生活所需之处。他明白，这项工作不会很快见效，但如果没有上述改善，又怎会有人愿意扎根于此？若整日喊口号总令人厌倦，相反落实一些具体措施则显得更具意义。因此，将这些想法按条目发给几位熟悉业主及同事，共同约定月底找个人交流讨论。
到了周末，他再次走访三个小区做开放日调研，看访者虽有所减少但其停留时间明显延长，由此说明大家依旧持续观察，仅变得更加谨慎。而整体租金水平尚未进一步下降，则显示当前价格底部可能已经形成，有望稳住市场信心。有两个特定团体尤其引起他的注意，其中包括来自吴江地区的小型工厂主管以及经营跨境业务的一对年轻夫妇，他们共同寻求便利条件，却并非单纯追逐热门现象。当晚他整理数据与见闻撰写简报，同时享用泡面直至夜深才关上电脑窗户，对未来预判是否能够克服降温影响继续维持到五一假期产生浓厚兴趣。
